Progettazione edilizia e architettonica

comunicazione inizio lavori asseverata

Pratica edilizia tipo CILA

La pratica edilizia tipo CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), è una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73, che permette di iniziare subito i lavori oppure definire una data per l’inizio lavori senza ottenere il nulla osta amministrativo.

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l’intervento da realizzare).

Anche un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un ingegnere, un geometra o un architetto) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari, sempre che siano tutti d’accordo. Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Dal momento che vi è l’obbligo di un tecnico professionista abilitato, è generalmente il tecnico incaricato a consegnare la CILA agli uffici territorialmente competenti.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie “leggere” e tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria si possono verificare:

1. nuovi allacciamenti o il rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;
2. il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota); l’apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna o altre pertinenze all’abitazione, installazione e posa in opera di canna fumaria, ecc…;
3. il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso;
4. il rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all’interno del singolo appartamento o anche dell’intero fabbricato;

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura “lavori in economia” qualora sia il proprietario stesso a realizzare l’opera. Quindi, prima di protocollare la CILA, bisogna conoscere a priori quale impresa realizzerà i lavori.

Le pratiche edilizie tipo SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) o PDC (Permesso Di Costruire) risultano necessarie per tutte le altre opere non citate precedentemente per la CILA.

Consistono in una segnalazione agli uffici amministrativi competenti in materia, che hanno un numero limitato di giorni per espletare un controllo formale sulla documentazione prima di poter iniziare i lavori.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA sostituisce la CILA, quando l’intervento riguarda opere che insistono su elementi strutturali (muri portanti, travi, pilastri, solai etc.), per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere o Architetto, e depositato presso la struttura tecnica territorialmente competente in materia sismica.

Alcuni esempi possono essere:

• le opere di manutenzione straordinaria relative alla realizzazione di una cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante,
• la realizzazione di un solaio,
• il rifacimento del tetto,
• il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi,
• la perforazione di un pozzo artesiano etc.

La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d’uso a prescindere dalle opere di manutenzione straordinaria previste. Si può quindi dire che le opere soggette a SCIA sono quelle relative a opere di manutenzione straordinaria “pesanti”.

La pratica edilizia tipo PDC, infine, è la pratica più “complessa”, inquanto richiede l’autorizzazione a procedere da parte del Comune di riferimento, comportando l’attesa di diversi mesi per ottenere i nulla osta. Quest’ultima si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

sanatorie

Sanatoria attraverso pratiche edilizie

La pratica edilizia in sanatoria ha l’obbiettivo di sanare una situazione in cui si verifica una mancata conformità tra lo stato di fatto e lo stato rilevato di un immobile, a patto che le opere realizzate siano puramente di interesse architettonico e non strutturale.

Alla pratica edilizia in sanatoria sarà allegato il pagamento di una sanzione che dipende dall’entità dell’abuso ed i tempi di approvazione da parte degli uffici territorialmente competenti potrà risultare piuttosto lunghi.

Cosa succede in caso di abuso edilizio?

Per abusi “leggeri” basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro, pur ottenendo una riduzione di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Nel caso di aumenti di volume e superficie, se ammessi la sanzione dipenderà dall’estensione dell’abuso, in quanto occorrerà pagare il doppio degli oneri di urbanizzazione.

Oltre al danno economico, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell’immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell’immobile. Se è presente un abuso, questo non sarà possibile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali.

ti parziali.

Con il termine barriere architettoniche si indicano tutti gli ostacoli (scale, porte strette, marciapiedi senza rampe) che non permettono la completa mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita, temporaneamente o permanentemente.

Gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di ascensori interni, montacarichi, servoscala e rampe rientrano tra i lavori soggetti a legge 13/89.

Queste tipologie di interventi possono essere viste come opere di edilizia libera (ovvero senza le necessità di legittimare i lavori prima di realizzarli), oppure opere soggette a CILA/SCIA in rapporto al contesto in cui queste opere risultano inserite.

il tuo progetto in 3d

Modellazione 3D degli interventie inquadramenti fotorealistici

La modellazione 3D è semplicemente una rappresentazione realistica di un oggetto che si vuole illustrare attraverso l’impiego di uno spazio tridimensionale, mentre l’inquadramento fotorealistico è l’integrazione del modello 3D all’interno di un contesto (ad esempio una foto), al fine di illustrare la mutua relazione tra l’oggetto e l’ambiente reale circostante.

Alcune pratiche edilizie potrebbero avere in oggetto opere di tipo strutturale su edificati esistenti o proprio nuove costruzioni. Quando siano necessarie opere strutturali che non ricadono nelle definizioni di cui DGR 2272/2016 (riferimento per le opere prive di rilevanza ai fini sismici) è sempre necessario, prima dei lavori, presentare una pratica sismica che legittima le opere in progetto.

I procedimenti amministrativi ad esse collegati sono quelli dell’Autorizzazione sismica (che richiede una specifica autorizzazione da parte delle amministrazioni competenti in materia prima di iniziare le opere) e del Deposito strutturale (che non richiede una specifica autorizzazione da parte delle amministrazioni competenti in materia prima di iniziare le opere).

Le pratiche sismiche sono presentate in relazione al tipo di opere in progetto e si differenziano in: interventi locali, miglioramenti sismici, adeguamenti sismici e nuove costruzioni.

Il progettista strutturale ha generalmente il compito di rendere sicuri e funzionali gli spazi e i volumi interessati dalla progettazione architettonica, attraverso la previsione di elementi strutturali verificati secondo le normative tecniche per costruzioni cogenti, che nella pratica sismica (formata da tutta la documentazione dovuta per legge, tra cui relazioni di calcolo ed elaborati grafici esecutivi definitivi).

sanatorie con pratiche sismiche

Sanatoria attraverso pratiche sismiche

La pratica sismica in sanatoria ha l’obbiettivo di sanare una situazione in cui si verifica una mancata conformità tra lo stato di fatto e lo stato rilevato di un immobile, che ha per oggetto opere puramente strutturali, che comportano generalmente un reato penale (il reato risulta prescritto se risultano passati 4 anni dall’epoca di realizzazione dell’abuso).

Nonostante questo, si precisa che molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate, convertendo il reato penale in una sanzione pecuniaria.

Alla pratica sismica in sanatoria seguirà generalmente un sopralluogo da parte dei tecnici degli uffici competenti in materia per identificare e verificare gli abusi denunciati.

L’iter amministrativo correlato alla pratica sismica è sempre quella di Autorizzazione sismica, imponendo di fatto l’attesa dell’autorizzazione a procedere alle opere da parte degli uffici competenti in materia.

Il direttore dei lavori è una figura professionale (di norma un professionista del settore tecnico come un architetto, un geometra, un ingegnere o un perito) che ha un ruolo fondamentale per la realizzazione del progetto, ovvero quello di garantire assistenza e sorveglianza relativamente ai lavori in modo da rendere possibile la loro esecuzione nel rispetto delle normative in vigore e delle previsioni del progetto.

Il direttore lavori strutturale segue e coordina tutte le lavorazioni di tipo strutturale, mentre il direttore lavori architettonico segue e coordina tutto il resto delle lavorazioni; talvolta tali ruoli sono ricoperti dalla stessa persona se quest’ultima ha tutti i requisiti richiesti dalle opere in progetto.

Generalmente il direttore lavori più in generale segue le imprese esecutrici, accettando i materiali e organizzando tutta la documentazione di cantiere; quindi, assicurandosi che le imprese scelte facciano gli interessi della committenza rispettando il progetto pattuito.